Le constat d'abandon de logement

Communément, la libération d’un logement en location résulte de la résiliation du bail entre les parties, l’organisation d’un état des lieux de sortie, la remise des clés et éventuellement du dépôt de garantie.

Il arrive cependant que le locataire quitte le bien, sans résilier le bail et sans donner de nouvelles, de sorte que le bailleur se trouve confronté à une situation délicate, puisque le bien est inoccupé sans que le contrat ne soit rompu, accompagné généralement de l’absence de règlement des loyers.

Dans de telles circonstances, le constat d’abandon de domicile permet de pallier cette incertitude juridique, sans avoir à engager une procédure d’expulsion, souvent longue et coûteuse.

L’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 (n°89-462) prévoit que lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu'il occupe le logement. Cette procédure est à envisager après plusieurs tentatives de contact avec le locataire (appel, mail, courriers, etc.).

Cette mise en demeure est effectuée par un Commissaire de Justice, qui sera par la suite chargé, si le locataire ne se manifeste pas dans un délai d’un mois, d’établir un constat d’abandon du logement.

En tant qu’officier public et ministériel, ce professionnel est chargé de constater de manière objective et contradictoire l’état du logement, en consignant dans son procès-verbal les éléments qui laissent supposer un abandon des lieux (coupures des abonnements d’eau et électricité, boîtes aux lettres surchargées, absence de mobiliers, etc.), en plus de dresser un inventaire des biens restant dans le logement, en indiquant s’ils semblent avoir une valeur marchande ou non.

Étant précisé que pour pouvoir accéder au logement, le Commissaire de Justice doit être accompagné soit du maire de la commune, sinon d’un conseiller municipal ou d'un fonctionnaire municipal délégué par le maire à cette fin, ou encore d'une autorité de police ou de gendarmerie, requis pour assister au déroulement des opérations ou, à défaut, de deux témoins majeurs qui ne sont au service ni du créancier ni du Commissaire de Justice.

Sur la base de ce constat, le bailleur peut alors saisir par requête, le juge des contentieux et de la protection pour que soient prononcées la résiliation du bail et l'autorisation de reprise du logement. Le cas échéant, le tribunal statuera sur les arriérés de loyers., mais également sur le sort des biens laissés dans le logement, en autorisant, si nécessaire, leur vente aux enchères et en déclarant comme étant abandonnés, les biens non susceptibles d'être vendus.

L’ordonnance rendue par le juge est signifiée par voie de Commissaire de Justice au locataire dans un délai de deux mois, au dernier domicile connu du locataire. En effet, ce dernier dispose d’un mois pour contester cette décision, passé ce délai, le bailleur pourra reprendre le bien, pour notamment le remettre en location.