Assurer une jouissance paisible malgré l'humidité persistante

L'obligation de garantir une jouissance paisible du logement impose au bailleur de permettre au locataire d'occuper le logement, sans inconvénient, pendant toute la durée du bail. En effet, un logement dégradé peut être considéré comme indécent et donc impropre à être loué.

Se pose alors la question de l'étendue de l'obligation d'assurer une jouissance paisible du logement à la charge du bailleur. Si celui-ci se montre diligent et prouve que des tiers sont responsables des désordres subis par le preneur, est-il exonéré en cas de persistance des désordres ? Le 16 mars 2023, la Cour de cassation a répondu par la négative.

Un immeuble, nouvellement construit, a été placé sous le régime de la copropriété. Une société bailleresse a donné à bail l'un des logements à une locataire. Cette dernière, déplorant des infiltrations d'eau ainsi que divers désordres, a assigné la bailleresse en travaux de réfection, suspension du paiement des loyers, remboursement de ceux réglés depuis son entrée ainsi qu'une indemnisation de son préjudice.

La Cour d'appel de Bordeaux a rejeté les prétentions de la demanderesse aux motifs que dès qu'elle en a été informée, la défenderesse a effectué toutes les démarches, auprès du syndic de la copropriété et du constructeur, pour remédier aux désordres. Par ailleurs, après la reprise des parties communes, elle avait fait réaliser, à trois reprises, des travaux de peinture. Enfin, il n'était pas démontré que les infiltrations, provenant d'un défaut d'étanchéité de la toiture-terrasse, entraîneraient l'indécence du logement.

En conséquence, les juges du fond considéraient que la bailleresse avait exécuté son obligation de garantir une jouissance paisible du logement loué, et la persistance des désordres relevait de la responsabilité du syndic de la copropriété et du constructeur de l'immeuble.

Insatisfaite, la locataire s'est pourvue en cassation. En effet, elle arguait que l'obligation d?assurer une jouissance paisible ne pouvait être considérée comme exécutée, dès lors que les diligences du bailleur n'avaient pas mis un terme aux désordres. Par ailleurs, les arguments des juges du fond ne permettaient pas de caractériser un cas de force majeure, de nature à exonérer le bailleur de son obligation.

Au visa des articles 1719 du Code civil, et 6 b) et c) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la Cour de cassation a cassé et annulé l'arrêt d'appel rendu le 4 février 2021. Les conseillers rappellent tout d'abord l'obligation du bailleur d'assurer une jouissance paisible du logement au locataire pendant la durée du bail.

En outre, la Haute juridiction écarte les arguments de la Cour d'appel, considérant qu'il n'a pas été remédié aux désordres et qu'il n'a pas été caractérisé un cas de force majeure, seul de nature à exonérer la bailleresse de ses obligations d'entretien et de garantie de jouissance paisible.  

À défaut de prouver qu'il a été empêché par un évènement imprévisible, irrésistible et échappant à tout contrôle, ce qui, à l'évidence, n'était pas le cas de malfaçons, le bailleur reste redevable de son obligation de garantir une jouissance paisible à son locataire.

Référence de l?arrêt?: Cass. civ. 3 du 16 mars 2023, n° 22-10.013.