Les délais de prescription en matière d'impayés de loyers

La location d’un bien immobilier repose sur des obligations réciproques entre le bailleur et le locataire, dont l’une d’elles, à savoir le paiement du loyer et des charges, par le locataire, est essentielle.

Cependant, il arrive que certains locataires ne s’acquittent pas de leurs obligations, ce qui engendre une dette locative.

Dans ce contexte, le bailleur dispose alors d’un certain délai pour agir en recouvrement des loyers impayés, appelé délai de prescription, qui varie en fonction de la nature du contrat de location et du statut du logement concerné.

La prescription en matière de loyers impayés

La prescription est un mécanisme juridique qui fixe une limite temporelle au-delà de laquelle une action en justice ne peut plus être exercée.

Concernant les baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, le délai de prescription applicable aux loyers impayés a été réduit par la loi ALUR du 24 mars 2014, puisqu’avant cette réforme, le délai était de 5 ans, alors qu’il est aujourd’hui limité à 3 ans.

En pratique, le bailleur dispose donc de 3 ans à compter de la date d’exigibilité du loyer impayé pour agir en recouvrement, et s’il n’engage pas d’action en justice dans ce délai, il ne pourra plus contraindre le locataire à payer les loyers arriérés.

Les baux commerciaux, quant à eux, relèvent de dispositions différentes, et bien que la plupart des actions relatives à cette typologie de contrat soient soumises à une prescription biennale (article L 145-60 du Code de commerce), en matière d’impayé de loyer commercial, le délai de prescription est de 5 ans.

L’interruption et la suspension de la prescription

La prescription peut être interrompue, ce qui a pour effet de remettre à zéro le délai en cours.

Parmi les causes d’interruption possible on note la reconnaissance de dette du locataire, expresse ou implicite (exemple : un paiement partiel du loyer en retard), sinon l'action en justice engagée par le bailleur, qu’il s’agisse d’une assignation en paiement, d’une injonction de payer ou d’une saisine du tribunal.

Concernant la mise en demeure envoyée par le bailleur, qui constitue une démarche officielle exigeant le paiement des sommes dues, la jurisprudence actuelle a tendance à ne pas la prendre en considération comme cause d’interruption du délai de prescription (Cass. com 18/05/2022, n°23-23.204).

La prescription peut également être suspendue, et la suspension diffère de l’interruption en ce qu’elle fige temporairement le cours du délai sans le remettre à zéro. La suspension peut intervenir dans des situations exceptionnelles, telles que la force majeure, qui empêche le bailleur d’exercer son action (catastrophe naturelle, crise sanitaire, etc.), l’incapacité du créancier, ou encore des tentatives de résolution amiables.

Les conséquences de la prescription

Les conséquences d’un délai de prescription écoulé sans qu’aucune action n’ait été entreprise sont relativement simples, puisque le bailleur perd son droit d’agir en justice pour réclamer le paiement des loyers impayés. Cela signifie que le locataire peut refuser de payer les arriérés sans risquer de poursuites.

Cependant, la prescription ne s’applique pas automatiquement, et le juge ne peut pas la soulever d’office. Il appartient donc au locataire de l’invoquer.